因香港特区政府此次为受灾业主开出了较为优厚的“回收价格”，业主们在全港范围内可供选购的总价较低的公屋、唐楼等可能有上万个。摄/焦建
“宏福苑火灾规模及影响前所未有，收购价可让受灾家庭基本上有能力重置长远居所。”但针对“特别中的特别”所涉及的近40亿元支出等相关安排，则属于“下不为例”
文｜《财经》特派香港记者 焦建
编辑 | 苏琦
中国香港大埔区宏福苑火灾发生近三个月后，为尽量满足灾民的长远居住需求，香港特区政府将涉及40亿元（港元，下同）公帑支出的善后方案在新春假期时公布。
在尊重私有产权基础上，作为目前大多数灾民意愿的公约数，此次的40亿将以收购宏福苑小区七栋房屋业权形式支出，但目前方案并不包括收购该小区内未受火灾波及的宏志阁。因方案选项较多，目前的方案设计被认为已尽量照顾到不同家庭的需要、避免“一刀切”。
展开剩余80%具体而言，目前方案包括多个相关部分。首先，收购七栋受灾楼宇业权将以两种方式进行，即现金或“楼换楼”方式。对宏福苑小区内A至G座共计1736个单位业权，香港特区政府将给出高于此前预估的收购单位呎价。而因涉及未补及已补地价两种情况，具体分别为8000元及10500元。
这一价格较香港测量师学会此前公布的预测价格高约三分之一。以此价格计算，宏福苑的受灾业主每户可获得约344.8万元至507.1万元的回收款。按照相关规划，2026年5月至6月可与相关业主签订临时买卖合约，今年第三季开始向选择收取现金的居民发放款项。无论选择现金或“楼换楼”，业主须于8月31日或之前确认意向，逾期将不再适用相关安排。
香港建设专业联会会长叶思进及理事苏智成近日发表的相关分析文章则指出，认同特区政府的决定符合绝大多数居民意愿。由特区政府收购业权的好处，是可一并处理火灾保险索偿的复杂问题，让居民尽快获得安置并重新生活。
针对火险赔偿上限达20亿元（宏福苑近2000户、每户可平分约100万元）的说法，该文则分析称问题在于居民若选择获得火险赔偿，其前提和代价是无法接受政府收购。屋苑如要获得赔偿，便须自行善后修复。对小业主居民而言，“基本上难以应付”。
除直接获得现金，对不愿意处理大额现金交易的业主，也可选择“楼换楼”方式并获得等值于房价总额的“楼换楼券”。在购置新房屋时，则采用“多退少补”形式处理相关差额。对于这些业主，香港金融管理局则称，如选择“楼换楼”方案，该局与当地银行初步联系的结果显示，银行愿意接受居民把按揭转移去新拣选的居屋单位。
其次，在前述收购价格基本确定基础上，为满足受灾业主的购置新居需求，香港特区政府也将同时推出“特设销售计划”，即提供由当地房委会及房协的资助房屋供业主选购。该计划共有10个项目3900个单位可供选择。2026年6月30日前，签订临时买卖合约的业主则可进行首批优先选楼。
《财经》联系的当地部分地产中介则称，因此次受灾业主可按照需要选购大埔区内或跨区房屋，当前收购价已足以购买大部分可供选择的单位。但如果部分业主选择借机改善居住条件或换地区发展，则可考虑新发展区如启德启阳苑等。“虽价格较高，但新房的内部装修及配套较完善，要大还是要好，丰俭由己。”
根据当地中介公司中原地产的放盘平台信息，在目前新界东（即大埔所在区域）23个主要私人屋苑及居屋中，叫价500万元以下的可选项有372个，最低价格仅209万元。如果将范围扩至全港，估计最少有两万个500万元以下房屋可选择，包括唐楼、公屋乃至“纳米楼”。
可能出现部分业主想要跨区购房的原因，还包括前述3900套房屋并非均为现房。其中2400套房屋由相关调整而来，这些房屋最快于年内可以入住。但为回应部分宏福苑业主的原区居住诉求，香港还计划在大埔颂雅路西加建1500个居屋单位，但预计将在2029年才能入住。
整体而言，已有超过1100户的受灾业主表示愿意购买政府资助类房屋。因前述可供选择的房屋总量是这一数字的3倍，所以选择余地较大。按照近日特区政府公布的相关调查的初步结果，在宏福苑的1975户（占超过99%）业主提交的意见中，超过七成（约74%、1,458户）表示会考虑接受政府收购业权；表示不会接受则约为12%（241户）。在这241户中，183户（占总户数约9%）则表示只接受“原址重建”。
对于前述的一系列安排，领导负责此次火灾善后“应急住宿安排工作组”的特区政府财政司副司长黄伟纶则称，宏福苑火灾规模及影响前所未有，相信前述收购价可让受灾家庭基本上有能力重置长远居所。但此次香港特区政府为“特别中的特别”个案作出的安排，将不会构成先例。
这一表态之所以受到当地各界关注，源于前述收购方案涉及的总成本约68亿元，其中香港特区政府为此次火灾成立的宏福苑援助基金可承担其中的28亿元，初期阶段仍需投入40亿元公帑。
按照当地相关业界的大致估算，香港特区政府后续应可获得保险公司的相关赔偿款，预计不少于10亿元，因此实际公帑投入会低于40亿元。虽部分资金日后有可能通过保险赔偿追回，但因特区政府成为业权人后变为受保人，当地有关法律程序及处理时间也较为复杂，因此存在不确定性。
尚存不确定性且受到关注的，还包括宏福苑H座即宏志阁的善后工作如何进行。黄伟纶表示，宏志阁暂定不会拆除，亦不纳入特区政府的收购业权范围。如日后宏志阁业主能就收购安排达成不少于五成业权的共识，特区政府可再探讨收购的可能性。若最终收购，标准将与七座受灾楼宇一致，推算需额外投入约9亿元。
“部分宏志阁的业主希望能返回原本单位长期居住。通过立法收回业权并非现阶段善后处置的焦点，但问题如长时间无法解决，或需研究相关可能性。并强调重视私有产权，只有在极特殊情况下才考虑采取强制手段。”黄伟纶表示，香港没有现行法例能够适用解决收购宏志阁问题，如用法例促成收购则需进一步讨论另外立法，相关法例亦需符合基本法第六和第一百零五条。
为确保预算案通过后资金可及时到位，此次约40亿的相关支出据悉已被纳入2月25日将公布的香港特区政府本年度的《财政预算案》当中。黄伟纶也强调指出，40亿元相较特区政府一年约8000亿元的总开支规模而言完全可负担场内配资，有关开支不会对原本的财政计划造成大影响。
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